新年伊始，降准如期到来，成为整个楼市关注的焦点。但却很少有人注意到，货币政策更新的同时，还有一份重量级的文件发布，可以说一定程度上决定了中国楼市2020年的走向。
【1】这不是说降准不重要，相反，降准对当下的基本盘影响巨大。
据官方报道，此次降准自1月6日起，将全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元。开年的全面降准，无疑是给金融市场注入了充足的流动性，对市场信心也有巨大的提振作用。
但降准的影响只局限于短期的金融市场，而同一时间银保监会印发的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，则对整个中国的楼市都有决定性的作用。
全文很长，分了六大类别三十条内容，其中第十八条的内容尤其耐人寻味。
文件的重点根本不用分析，已经清清楚楚地写在了纸面上：在“房住不炒”的原则下，防止资金违规进入房地产市场，抑制居民杠杆率快速增长。
但是想要理解这句话对楼市的影响到底有多大，我们首先需要理解的是，居民杠杆率到底是一个什么概念。
【2】简单来说，居民杠杆率就是居民总债务与GDP之比，包括了消费贷款、经营贷款、住房贷款等，其中所占比例最大的就是住房贷款。同时，很多短期消费贷款其实最终也转化为住房贷款的一部分，所以在很多时候，居民杠杆率可以近似地用来衡量楼市杠杆率。
从2016年“住房贷款应该大力发展”的官方定调，到仅仅4年后的“抑制居民杠杆率过快增长”的180度大转变，近年来上层对于居民杠杆率的态度突然“变脸”，究其原因，还是在于我国居民杠杆率的增速，实在是太快了。
据央行官方数据，从2008年到2018年的10年时间里，我国住户部门杠杆率从17.9%暴涨至60.4%，已经超过59.7%的国际平均水平，而浙江、上海等部分省份甚至已经超过80%，远超发达国家72.1%的门槛。
来源：国民经略
在经济总量有限的情况下，我国的居民杠杆率数值如此之高，增长如此之快，无疑已经对整个国家的消费和实体经济产生了巨大的压力。因此，抑制居民杠杆率过快增长，就顺理成章地出现在了2020年的第一次政策定调当中。
但需要注意的是，现在的提法是“抑制居民杠杆率过快增长”而不是“快速去杠杆”。
杠杆率继续上行，将加剧系统性金融风险，为经济发展埋下一颗随时可能引爆的炸弹；
但是杠杆率快速下行同样不可取，可能直接冲击国民经济和金融体系运行，产生巨大的隐患。
所以官方释放信号，要继续严查“资金违规进入房地产市场”，减小风险的累积，但也不能让杠杆率快速下跌，但求一个“稳”字。
【3】为什么说这一次官方表态决定了2020年中国楼市的走向？
要知道，房地产这个行业发展的基础就在于能不能快速获得足量的资金，往往对于信贷和货币政策等方面极其敏感。所以你会发现本次官方定调，在“房住不炒”四个字后边跟着的就是“防止资金违规进入房地产市场，抑制居民杠杆率快速增长”。
信贷、货币政策的变化，其实往往和楼市调控保持了高度的同步。
对于房企来说，今年中小房企融资的成本和难度还将进一步提高。在高昂的债务压力和日渐理性的市场夹缝中，整个房地产行业的设计、建筑、营销水平将迎来全方面的上升，一大批不能适应高强度竞争的中小企业或将黯然退场，楼市两极分化更加明显。
对于购房者来说，首先需要注意的就是眼睛要放亮，买房一定要选择五证齐全的房子，最好是大开发商，否则一旦小开发商资金链断裂项目烂尾，购房者就要被迫面对“钱房两失”的惨状，甚至不得不每个月为一堆根本没希望住进去的水泥砖头还贷款……
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